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　　一、休閑農業(yè)大勢研判

　　眾所周知，中國地產(chǎn)黃金十年過去了，礦產(chǎn)黃金十年也過去了，現(xiàn)在進入了農業(yè)黃金十年。

　　近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。

　　(一)目前都是誰在搞休閑農業(yè)呢?

　　第一類人群：房地產(chǎn)及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實業(yè)制造商。

　　房地產(chǎn)下行壓力/國家對能源的控制/新技術和高科技門檻太高，不約而同地選擇了農業(yè)這個資本洼地，開始圈地運動，圖謀轉型。

　　第二類人群：資本市場，VC、PE、基金和機構。

　　看重的是農業(yè)經(jīng)濟長遠升值的潛力，而且農業(yè)題材在政策和金融上也有短期運作空間，大宗交易、農產(chǎn)品期貨、農業(yè)設施租賃、企業(yè)并購重組和上市融資的游戲規(guī)則已經(jīng)建立;

　　第三類人群：返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農民。

　　這些人帶著資金、經(jīng)驗、資源和成功的光環(huán)回來接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農場自己當家作主;

　　第四類人群：有“中國鄉(xiāng)村情懷”的藝術家、建筑師、規(guī)劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

　　總之，城市紅利攤薄，鄉(xiāng)村“廣闊天地、大有作為”，休閑農業(yè)恰逢其時，5-10年中國農業(yè)必將迎來大復興!

　　我們這個項目就屬于第一類人群，有實力的房地產(chǎn)投身休閑農業(yè)，但要用第四類人群的方法和方式來做項目。

　　(二)休閑農業(yè)應該怎么來做呢?

　　首先應該做好策劃規(guī)劃。

　　當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。在這個快速變革的時代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規(guī)劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關鍵。

　　其次，不能盲目投資。

　　休閑農業(yè)不是硬開發(fā)、大開發(fā)、盲目開發(fā)，而是軟開發(fā)、小開發(fā)、巧開發(fā) 。近幾年農業(yè)項目規(guī)模越來越大，動輒千畝萬畝，財力雄厚的開發(fā)商以資本為傲，加之不切實際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動和資本思維里，最后變成拼砸錢和打價格戰(zhàn)，從而導致成本難以收回，千萬投資付之東流。

　　(三)有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣

　　休閑農業(yè)是一個值得長期耕耘的事業(yè)，但不是來大錢、來快錢的領域，如何找到當前的盈利點，使地塊能夠良性運轉起來，成為首要考慮的問題。這里，我們提出一個觀點：鄉(xiāng)村民宿是一個很好的切入點，有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣!

　　中國地產(chǎn)黃金十年時間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數(shù)大城市，各個地方都出現(xiàn)了空城、鬼城，蓋出來的房子并沒有那么多人去住，也租不出去。大部分人買房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購房不是為了投資而是投機。同時，旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，除了節(jié)假日熱鬧外，其余時間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣房子，借著景區(qū)要地但不做旅游——也是掛羊頭賣狗肉。

　　在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應該怎么做?

　　首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統(tǒng)觀光型景區(qū)，主要是國家4A及5A級旅游景區(qū)，但這類景區(qū)基本上是靠名氣掙團隊客源錢的觀光模式(一錘子買賣)，而且大部分的旅游景區(qū)由于人滿為患，服務質量不佳，“不來終生遺憾，來了遺憾終生”，此類景區(qū)的旅游地產(chǎn)基本上是沒有出路。

　　隨著經(jīng)濟結構的轉型升級，地產(chǎn)逐步回歸實業(yè)屬性，就是要“住人”。

　　而現(xiàn)在旅游休閑已經(jīng)進入到大眾化自助式的時代，現(xiàn)在又是一個講究逼格的時代，中國人正逐步過上“5+2” 的逼格生活方式，逼格時代的旅游地產(chǎn)賣的不是量而是質，求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉(xiāng)村民俗動輒都是二三千元的高房價，還供不應求。比如北京的”古北水鎮(zhèn)“，烏鎮(zhèn)的開發(fā)商硬是在司馬臺長城腳下造出一個北方地區(qū)少見的古鎮(zhèn)，特別有逼格，當然房價也很可觀。這些創(chuàng)新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來的旅游地產(chǎn)升級方向，要想旅游地產(chǎn)賣得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項目支撐。

　　休閑農業(yè)的旅游地產(chǎn)市場更好。因為傳統(tǒng)主景區(qū)那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開發(fā)的地塊，沒有什么負擔，只需要創(chuàng)意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。所以，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的盈利實現(xiàn)的模式不主要依靠“賣房子”，而是“賣產(chǎn)業(yè)”。這個產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購娛”于一體的綜合體驗。要實現(xiàn)“賣產(chǎn)業(yè)”的目的，就必須識到“旅游地產(chǎn)”本質是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣狗肉”的思路，踏踏實實地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來!

　　二、項目地分析與研判

　　首先，項目地處市郊，交通便利，環(huán)境優(yōu)越，主要有山地、溝谷、林地、梯田、耕地、村莊等資源，資源類型多樣，地塊充足，具備發(fā)展休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的條件。

　　其次，旅游市場發(fā)展呈現(xiàn)4個趨勢：一是從觀光向度假轉變;二是散客市場為主;三是國民休閑需求增長較快，尤其是鄉(xiāng)村休閑;四是以“品質化、個性化、回歸自然”為特色的鄉(xiāng)村民宿逐漸火熱。結合本項目分析，周邊景區(qū)多以觀光為主，缺少鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品，且重慶市場需求較大，市場尚未飽和。因此，項目地的旅游開發(fā)需要另辟蹊徑，結合市場前沿，創(chuàng)新創(chuàng)異，以獨特的手法打造旅游吸引物，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眼光來看待。主要從兩方面打破常規(guī)，尋求突破點：

　　不走同質化，實現(xiàn)彎道超車

　　跳出傳統(tǒng)景區(qū)發(fā)展模式，將項目放在整個重慶市發(fā)展的大環(huán)境中。當前重慶旅游發(fā)展以景區(qū)觀光為主，門票為王，而鄉(xiāng)村旅游只有簡單的采摘項目，項目地能不能做成一個美麗鄉(xiāng)村休閑的樣板?能不能把承德地區(qū)傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村文化活動恢復起來。

　　重慶的旅游基本還停留在山水觀光的層面，體驗型的、休閑型的景區(qū)很少，項目地的發(fā)展就是要超越傳統(tǒng)模式，可以不通過門票收入，而以其他的業(yè)態(tài)來盈利，發(fā)展休閑度假，讓游客真正的留下來、住下來、玩起來、再回來。

　　精品意識or規(guī)模思路?

　　從初步考察的結果來看，項目地的地塊條件有限，開發(fā)出來的景區(qū)承載力也十分有限，并不適合于大眾觀光型的景區(qū)模式的旅游開發(fā)。根據(jù)游客旅游規(guī)律，游客在景區(qū)停留3個小時消費一頓飯，停留6個小時住宿一個晚上，目前項目地上下山用時1小時，完全靠觀光根本留不住人。

　　要設計什么樣的吸引物，才能讓游客能在這里吃一頓飯、住一晚上?

　　要做就做精品。

　　精，而非大，靠的不是規(guī)模，而是創(chuàng)意。

　　根據(jù)初步考察分析，項目地所在的合川周邊具有較好的旅游環(huán)境和氛圍，但景區(qū)的開發(fā)還停留在觀光層面。而在鄉(xiāng)村旅游方面，尚未形成四季可觀的田園景觀，民俗資源和鄉(xiāng)村文化缺乏挖掘、整理和運用。項目地擁有較好的鄉(xiāng)村旅游資源，區(qū)位條件好，完全可以通過規(guī)劃，創(chuàng)新創(chuàng)意，打造出一個地區(qū)鄉(xiāng)村旅游的精品。

　　從重慶市角度出發(fā)，結合當前全國旅游發(fā)展的態(tài)勢來看，項目地要走差異化、特色化、精品化發(fā)展道路，初步定位為融鄉(xiāng)村旅游、休閑農業(yè)、體育休閑為一體的中高端精品度假鄉(xiāng)居。

　　三、定位于發(fā)展戰(zhàn)略

　　1、總體定位

　　項目地有資源、有特色，但是缺靈魂，通過打造集花果園、運動園、美鄉(xiāng)園于一身的鄉(xiāng)居樂園，將項目地打造成城市居民的第二居所，融綠色、歡樂、浪漫、養(yǎng)生、動感漁一體的鄉(xiāng)村樂園。

　　2、發(fā)展戰(zhàn)略

　　農業(yè)旅游開發(fā)有四大法寶：美景造勢、科技驅動、文化引領、民宿留人。

　　美景造勢：營造超大面積、高觀賞性的農業(yè)景觀，給游客以大尺度的畫面感，形成強大的視覺震撼力。對大面積農業(yè)景觀藝術化處理。

　　科技驅動：運用現(xiàn)代農業(yè)高新技術(涵蓋生物技術、信息技術、航天技術、新能源技術、新材料技術)來武裝農業(yè)、改造農業(yè)的技術體系。農業(yè)科技創(chuàng)新就是創(chuàng)造新的旅游資源。

　　文化引領：農業(yè)旅游是載體，文化是靈魂。農業(yè)旅游不只是在種植農作物，還要“種植”文化，讓文化扎根在農業(yè)旅游土壤上。節(jié)慶文化、農耕文化、地域文化、主題文化。

　　民宿留人：具有田園情懷的鄉(xiāng)居，外表樸實，室內精致，游客在此既有現(xiàn)代享受，又有老家感受。民宿集現(xiàn)代享受與老家感受于一體，滿足那些事業(yè)有成、鄉(xiāng)愁無落的中高端消費者需求。

　　3、開發(fā)思路

　　特色花海景觀作為市場引爆點

　　從油菜花景觀到薰衣草景觀到桃花、櫻花景觀，這些景觀的市場引爆效應已經(jīng)很明顯，當前景觀的打造也已經(jīng)成為一門藝術，特色景觀，升級版景觀，與文化相映襯的景觀成為景區(qū)打造的核心之所在。如項目地可以利用梯田修整出“一路向天”景色。

　　鄉(xiāng)村美宿作為形象塑造點

　　游客來了，不光是看，最主要的是如何吸引游客住下來。項目地不追求建大酒店，現(xiàn)在的酒店都要求降星級了，最火的是主題性的文化旅游酒店和民宿客棧。就是要形成一種美宿的概念，要充分利用當?shù)氐馁Y源條件，鄉(xiāng)村自然就是景觀，鄉(xiāng)村老房屋也是景觀。項目地將來要做的就是鄉(xiāng)村美宿，而且單純的改造一下也完全是不夠的，我們要做的是主題化改造。

　　鄉(xiāng)村體育運動增強吸引力

　　低空飛行是當前火熱的體育運動項目，目前開展這個項目的景區(qū)不多，可以在項目地設立一個戶外運動基地或低空飛行俱樂部，發(fā)展低空運動。戶外運動與旅游結合緊密，可以作為一個戶外拓展基地。2014年國務院已經(jīng)放開了低空飛行的限制，開放1000米以下的低空領域。項目地有山谷、有平地，有開展的條件，可以搞幾個特色項目，如動力三角翼、熱氣球、滑翔傘等，是一個高利潤的項目。

　　修建渝北第一騎行綠道，作為吸引人氣、提升品牌的項目，以開放來撬動市場，不指望這個項目賺錢，主要用來提升人氣。結合路段設計路線，在邊上設計一些特色景觀，如鄉(xiāng)村特色的房子休息點、特色觀景臺、新奇特的綠植、盆栽等等。