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　　近日，有媒體報(bào)道，蘇州市高新區(qū)一塊曾經(jīng)的“地王”閑置近7年，如今淪為周?chē)用竦牟说睾屯＼?chē)場(chǎng)。

　　這個(gè)昔日的“地王”位于寸土寸金的蘇州高新區(qū)CBD核心位置，也曾被列入蘇州高新區(qū)十大項(xiàng)目之一，為何竟閑置了7年之久?記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這塊地的價(jià)值已從當(dāng)初的4.68億元增長(zhǎng)到了如今的10億元。

　　7月1日，國(guó)土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》正式實(shí)施，該辦法規(guī)定，今后如果拿地滿(mǎn)一年但開(kāi)工量不足1/3或已投資額不足25%即會(huì)被認(rèn)定是囤地，可無(wú)償被收回。蘇州國(guó)土局高新區(qū)分局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商的這一行為有囤地增值之嫌。

　　和國(guó)內(nèi)其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)一樣，土地是蘇州高新區(qū)向前發(fā)展的推動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的那些年，這里屢次刷新著新“地王”的拍賣(mài)價(jià)。

　　在2006年的一次拍賣(mài)會(huì)上，一塊編號(hào)為“蘇地2005-B-62”的商業(yè)、居住復(fù)合用地作為拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)面積*、總價(jià)最高的地塊，最終被江蘇大辰有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)江蘇大辰)以4.68億元成交，成交價(jià)為427萬(wàn)元/畝。

　　“當(dāng)年很多人都憧憬著這塊地未來(lái)的升值潛力。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)中介的李經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，自江蘇大辰拿地后，每年他們公司都會(huì)把這塊地列為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。

　　在他保存的宣傳材料里，這塊被稱(chēng)為“濱河世貿(mào)中心”的項(xiàng)目占地7.3萬(wàn)多平方米，有高層寫(xiě)字樓、大賣(mài)場(chǎng)、多層商業(yè)街、多層酒吧街、高層酒店式公寓及高層住宅。項(xiàng)目總投資約20億元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年開(kāi)工，2013年竣工。建成后的濱河世貿(mào)中心無(wú)疑將成為蘇州高新區(qū)CBD區(qū)未來(lái)的精品。

　　7年過(guò)去了，周?chē)木用裱郾牨牽粗@塊地從拆遷地，變成荒地，再變成工地，最后變成菜地的過(guò)程。這塊地以另一種方式成了“奇葩”。

　　超級(jí)“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”?

　　如果不是濱河路上筑起的一道長(zhǎng)約100米的墻，誰(shuí)也不會(huì)把面前這塊荒草叢生的地塊當(dāng)做工地。墻上特意留了一個(gè)入口，是周?chē)用竦?ldquo;開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”的*入口。

　　7月5日早上7點(diǎn)，家住金河國(guó)際華庭的趙慧瑛早在自己菜地里忙了大半個(gè)小時(shí)。她的菜地就在與家隔一條馬路的“濱河世貿(mào)中心”項(xiàng)目區(qū)的荒地上。

　　4年前，搬進(jìn)新居的趙慧瑛看見(jiàn)很多老年人遛早總愛(ài)往對(duì)面的荒地跑，她很納悶，“一打聽(tīng)，才知道這些老太太們?cè)谀抢锓N菜。”不甘落后的她也在那里開(kāi)墾了一塊100平方米的菜地，種了豆角和茄子，“既鍛煉了身體又能吃上新鮮的蔬菜。”

　　看著別人種，“濱河世貿(mào)中心”周?chē)木用駛兌夹袆?dòng)了起來(lái)，不到一年時(shí)間，在雜草堆里，一塊一塊的菜地被開(kāi)辟了出來(lái)。站在濱河路上遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，綠油油的菜地里，有人拿著鋤頭開(kāi)荒鋤地，還有人在給菜地澆水，不時(shí)有附近的居民來(lái)到菜園種菜，收菜。

　　趙慧瑛指著周?chē)环指畛鰜?lái)的菜地說(shuō)，30多處菜地解決了周?chē)芏嗑用癯圆说膯?wèn)題。自她種菜以來(lái)，4年時(shí)間，她家從來(lái)沒(méi)在菜市場(chǎng)買(mǎi)過(guò)菜，“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這就是一塊‘風(fēng)水寶地’。”

　　種菜遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是居民們的最終目標(biāo)。還有人就在荒地上拉起圍擋養(yǎng)起雞鴨，“不用吃飼料，餓了就放出來(lái)吃雜草里的蟲(chóng)子，我敢保證我養(yǎng)的這些雞絕對(duì)是純天然的。”一位在此處養(yǎng)雞的老人對(duì)記者說(shuō)，除了自己吃以外，靠著養(yǎng)這些家禽，她每年還能賺1000多塊錢(qián)。

　　“這里是高新區(qū)最環(huán)保、最生態(tài)的一塊菜地。”在這里種了兩年菜的沈女士對(duì)記者說(shuō)，為了爭(zhēng)奪“種菜權(quán)”，她每天都要過(guò)來(lái)守著菜地，“一開(kāi)始就是周?chē)木用穹N，后來(lái)很多住得較遠(yuǎn)的人也來(lái)這里湊熱鬧，有人騎著自行車(chē)和電動(dòng)車(chē)來(lái)種菜，甚至有人開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)種。”

　　這塊地究竟荒了多久?沈女士指著菜地旁一棵桃樹(shù)說(shuō)：“我都吃了3年桃啦，你說(shuō)荒了有多久?”

　　免費(fèi)“停車(chē)寶地”?

　　多年來(lái)，這塊“風(fēng)水寶地”不僅有“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”的農(nóng)閑時(shí)光，也上演著“搶車(chē)位”的游戲。

　　“每天上午，跟我們一塊進(jìn)來(lái)的還有在周?chē)习嗟?lsquo;有車(chē)族’。”沈女士對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)槎嗄隉o(wú)人管理，這里也變成了一個(gè)大停車(chē)場(chǎng)。

　　沈女士說(shuō)，和菜地的形成一樣，起初這里只停著三四輛車(chē)，之后才慢慢多了起來(lái)，“一看沒(méi)人管，前面公司就干脆叫來(lái)了推土機(jī)，把地面推平，鋪上渣土，畫(huà)上停車(chē)線(xiàn)，直接變成他們公司自己的停車(chē)場(chǎng)啦。”

　　一上午，記者看到，最多時(shí)這里停著五六十輛車(chē)，即便如此，依舊有車(chē)從小道開(kāi)下來(lái)。

　　最讓他們“菜農(nóng)們”感到氣憤的，停車(chē)場(chǎng)的范圍不斷擴(kuò)大，而菜地的面積則日漸縮小。為此，他們和這些公司舉行了一次談判，“最終達(dá)成協(xié)議，在保證不占用菜地面積前提下，允許他們占用剩下的荒地。”

　　有趣的是，“菜農(nóng)們”和公司似乎都忘了，這塊地是由江蘇大辰花了數(shù)億元購(gòu)得的，他們根本沒(méi)有處置的權(quán)利。

　　“我在這兒看了3年車(chē)，也不見(jiàn)有什么動(dòng)靜。”在停車(chē)場(chǎng)看車(chē)的吳師傅說(shuō)，一年前，曾有人在這里開(kāi)過(guò)工，推土機(jī)、大卡車(chē)開(kāi)了進(jìn)來(lái)，活動(dòng)板房建了起來(lái)，就連空調(diào)都裝上了，可過(guò)了兩個(gè)月又全走了，“看起來(lái)像是裝裝樣子，連土都沒(méi)動(dòng)一下。”

　　晚上8點(diǎn)，菜地和停車(chē)場(chǎng)都恢復(fù)了平靜，只有家禽們看護(hù)著這塊價(jià)值不菲的地塊，但隱藏在這塊土地里的謎團(tuán)依舊是迷霧重重。

　　囤地不開(kāi)工 原來(lái)想增值?

　　在這塊已變成菜地和停車(chē)場(chǎng)的荒地上，*能證明“開(kāi)工”跡象的就是圍墻旁邊的一處鐵銹橫生、蛛網(wǎng)遍布的臨時(shí)活動(dòng)板房。透過(guò)板房的窗戶(hù)，能看到一塊寫(xiě)著“蘇州濱河世貿(mào)中心樁基工程、宜興市太湖地基工程有限公司項(xiàng)目部”的牌子，除此之外，就剩一些胡亂丟棄的工具，說(shuō)明這里許久沒(méi)人用過(guò)了。

　　吳師傅告訴記者，因?yàn)槎嗄隂](méi)人用，這里原先鋪設(shè)的電線(xiàn)都被人偷走啦。

　　為什么處于CBD核心區(qū)域的黃金地塊，竟然能閑置7年而無(wú)開(kāi)工跡象呢?

　　“我們一直在監(jiān)控這塊地，2006年江蘇大辰拍得這塊土地后，由于拆遷等因素，直到2009年7月才符合交地標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商還舉行了開(kāi)工儀式并開(kāi)始打樁。”蘇州國(guó)土局高新區(qū)分局的領(lǐng)導(dǎo)李福男對(duì)記者說(shuō)，打樁之后，該工程就沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。停工之后，國(guó)土局曾三次以書(shū)面形式催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)工，“但每次他們都有理由，并且承諾修改后會(huì)馬上開(kāi)工。”

　　李福男說(shuō)，他們的理由就是所報(bào)的土地規(guī)劃一直沒(méi)有得到批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商還以此為由申請(qǐng)建設(shè)有效期延期至今年5月。

　　記者在蘇州市建設(shè)局網(wǎng)站上看到，2009年曾有一則關(guān)于“蘇州濱河世貿(mào)中心住宅樓、公寓”初步設(shè)計(jì)抗震設(shè)防審查意見(jiàn)的通知，因?yàn)樵O(shè)計(jì)不盡合理，應(yīng)按照專(zhuān)家組意見(jiàn)調(diào)整修改初步設(shè)計(jì)，并將修改后的初步設(shè)計(jì)報(bào)我局重新組織復(fù)審。

　　蘇州規(guī)劃局高新區(qū)分局的工作人員也向記者證實(shí)，因?yàn)槿照臻g距不符規(guī)定，住宅、商業(yè)層高過(guò)高以及容建面積超標(biāo)等問(wèn)題，該地開(kāi)發(fā)商所申報(bào)的任何土地規(guī)劃都沒(méi)有獲得審批。

　　有了這樣一個(gè)所謂的理由，開(kāi)發(fā)商就可以心安理得地不開(kāi)工。“據(jù)我了解，開(kāi)發(fā)商申報(bào)兩次規(guī)劃方案后，就再也沒(méi)有進(jìn)行申報(bào)過(guò)。”李福男說(shuō)，不排除開(kāi)發(fā)商利用這一點(diǎn)來(lái)囤地增值的可能。

　　根據(jù)蘇州市土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，濱河世貿(mào)中心成交價(jià)為427萬(wàn)元/畝，折合樓面單價(jià)僅為2562元/平方米。該地塊總規(guī)劃面積為73059.3平方米，按照商住6：4比例計(jì)算，商業(yè)用地面積為43835.6平方米，住宅用地面積為29223.7平方米。

　　“按照當(dāng)時(shí)同等地段住宅地塊地價(jià)測(cè)算，江蘇大辰公司持有地塊中住宅用地部分身價(jià)在4.6億元左右，這與江蘇大辰支付的總地價(jià)款相當(dāng)。換言之，這些年的‘閑置’，凈賺了一塊4萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。”李經(jīng)理說(shuō)，2010年曾有房地產(chǎn)評(píng)估師參照周?chē)F(xiàn)有的寫(xiě)字樓和商鋪價(jià)格給這塊地作出過(guò)評(píng)估：金河國(guó)際大廈寫(xiě)字樓售價(jià)在10000元/平方米左右，淮海路商業(yè)街商鋪售價(jià)在20000元/平方米以上。評(píng)估師用“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”計(jì)算，商業(yè)用地市值保守估計(jì)在4億元以上。

　　“7年過(guò)去啦，保守估計(jì)這塊地的市值也在10億元以上。”李經(jīng)理說(shuō)，千萬(wàn)不要相信“地王”。一般人認(rèn)為，拍出“地王”，足以證明開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、資金充沛。但是，事實(shí)可能正好相反，開(kāi)發(fā)商是因?yàn)槿卞X(qián)才去創(chuàng)造“地王”。在交納了幾千萬(wàn)元的保證金后，開(kāi)發(fā)商就可以參與拍賣(mài)。如果一塊地拍出了50億元的高價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以8成的價(jià)格將地抵押給銀行，從而獲得40億元的流動(dòng)資金。即使銀行惜貸，開(kāi)發(fā)商也不過(guò)損失幾千萬(wàn)元的保證金而已。

　　“濱河世貿(mào)中心”的開(kāi)發(fā)商到底在謀劃什么?連李福男也搞不清楚。